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✩板東英二さんと対談
これからの不動産について✩
写真は最近TVやラジオでも活躍されている板東英二さんです。
今回は今の不動産について、いろいろお話しました。
その中で「仲介手数料～半額」についてお話させて頂きました。
現在、スーモやアットホーム、ホームズなどあらゆる媒体を使いお客様自身がお家を自由に探せるようになり、グーグルアースでは現地の写真、道路、陽当たりも確認出来て、スーモでは室内も見渡せます。もはや、営業マンは不要になりつつあります。その中でお客様が自ら物件を探してきたにもかかわらず、仲介手数料をそのままもらうことは、はたして良いのでしょうか？
昔は、不動産会社の営業マンがいろいろな業者をまわり情報収集して物件を仕入、お客様に情報を提供していました。その為に多くの労力や時間を割く必要がありましたが、今はほとんどありません。そもそも不動産仲介手数料は最大で３０００万円なら ３％+６万円と消費税 １０３万６８００円と言う高額な手数料を頂きますが、あくまでも上限額なのです。
特に上限がある以外は決まりも無く半額 ５０％ＯＦＦでも良いのです。
三陽不動産ではそのようなお客様に対して最大のサービスを提供できればと考えています。
現在、不動産はどこの会社に行っても同じように仲介（ご紹介）が出来ます。
大手であろうが、小さいな会社であろうが皆同様にご紹介出来るのです。
なにか気になるお家がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。
三陽不動産株式会社
兵庫県伊丹市稲野町１－１６－１６
フリーダイヤル
０１２０－７７５－３４０
阪急稲野駅下車 北へ徒歩１分
売るのも買うのもリフォームも三陽不動産におまかせ下さい！
只今、FM伊丹ラジオCM・市バス広告中
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空き家管理 尼崎市等
月１回３５００円～
（諸条件有）
（無料見積り２４時間受付）
尼崎市をはじめ、伊丹市、西宮市、芦屋市、川西市、神戸市、豊中市、吹田市、池田市等の
空き家管理 空家管理 空室管理 空き家対策 空き家の買取や売却なら、
三陽不動産におまかせください！
相続や転勤などで管理できなく家や土地、どうなっていますか？
空き家対策特別措置法
最近、新聞でも取り上げられるようになった全国で空き家が増え続けているこの問題
各地で増える空き家に、これ以上放置出来ないと言うことで今年の９月より国会で審議が始まりました。市町村に権限を与えられることになれば、空き家を放置出来なくなる可能性が出てきました。
よくあるケースですが、転勤で長らく持家を留守のままにしている、いつ帰れるかわからない。相続した家は兄弟もバラバラに暮らしていて今は誰も住んでいない等。
家は換気や通水などをせずに放置してしまっては老朽化するだけではなく、不法投棄、また放火や犯罪に遭うといった思いがけない危険性がございます。
空き家のまま放置していると宅内はどうなるのでしょう？
①家の密閉状態が続くことでカビの異常繁殖が起こる。
②瓦などがズレ、雨漏りする
③水回りの水が蒸発し、下水などの悪臭が上がってくる
④下水管から水がなくなってしまうことで、ネズミの侵入
⑤換気をしないので湿気による畳・木部の腐蝕
⑤家財があれば劣化し傷んでしまう
空き家の危険性・家が傷む原因
①雑草や庭木が伸び放題になり、害虫が好む環境によりシロアリ等が発生
②当然、空き家なので早期発見できずに、気づいたら柱や床下に問題が・・・
③家老朽化によって外壁がはがれ瓦が古くなって落ちるなど、近隣への被害
④ネズミや害虫により、柱や梁を傷つけたり、壁に抜け穴を掘られるなどの恐れ
他人が見て空き家とわかると、犯罪を誘発する危険性もあります！
①郵便物が散乱している。また溜まってはみ出していると一目で空き家と分かり、空き巣の被害・犯罪者の住処になる可能性もあります。
②放火や悪質ないたずらの対象
では空き家管理はどんなときに必要？
遠方への転勤や長期入院で長い間ご自宅を留守にされている方、相続した実家の管理にお困りの方に、三陽不動産の「空き家管理」をおすすめします。
いつかはご自宅に戻りたい！
今すぐではないけれどいつかは売却をして資産にしたい！
という時に備えた管理が必要です。
空き家や留守宅の状態が長く続いて老朽化が進んでしまった家屋は、いざ住もうとした時や賃貸に出すとき、売却をするときに莫大なリフォームの費用がかかってしまうからです。
家屋をしっかり管理していなければ、住むことはおろか売却でさえ難しくなるでしょう。
そこで、お役立ていただきたいのがプロによる「空き家管理」です！
空き家管理なら「三陽不動産株式会社」が大切な資産をお守りします。
通気や清掃・通水といった基本の管理で空き家でもキレイに保っておけるだけではなく、郵便物を転送したり、近隣情報の確認など、ご要望に合わせて柔軟に対応いたします。
ご近所に空き家管理を頼める身内がいない、遠方に住んでいてなかなか様子を確認することができないといったお悩みを抱えるあなたに代わって、大切な家屋をしっかりとお守りします。
こんな時おすすめ！
空き家管理のプロ「三陽不動産株式会社」
一、急な転勤（海外・遠方）になってしまい、いつ戻ってくるか分からないけれど、この家は帰って住みたい。
二、手術で入院することになり家を留守にするけど、その間に家を任せる人がいない。家財も残っているので、ご近所には頼みにくない。
三、両親が亡くなって実家を相続したけれど、遠方に住んでいるため管理ができない
そんな時は気軽にお電話下さい。どのようにサポートするのが良いか適切にご提案致します！ホームページもご覧下さい。
伊丹市・尼崎市・西宮市・吹田市・豊中市・池田市・川西市等。
電話０７２－７７５－３３４０
担当 三木まで
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空家等対策の推進に関する特別措置法
海外長期転勤での空家 相続による空家 長期入院などによる空き家
（仮称）尼崎市老朽危険空き家等の適正管理に関する条例
骨子（素案）
１（仮称）尼崎市老朽危険空き家等の適正管理に関する条例を制定
しようとする背景と目的
近年、増加している空き家のうち、特に、“老朽危険空き家”における倒壊、放火、
ごみ不法投棄等様々な被害を及ぼす問題は、本来は所有者が解決すべきではあるもの
の、長年解決されずに放置されているものがあることから、市民の生命、身体又は財
産を保護するため、多くの自治体が”空き家条例”を制定するに至っています。
本市においても、市民から寄せられる”老朽危険空き家”に関する相談が増加傾向
にあり、平成２５年度から、生活安全課を窓口として、各課連携の下、市民の皆様か
らの相談の解決に向け全庁的に対応してきたところです。
しかしながら、行政が管理責任を果たすべき者に対して指導を行おうとしても、指
導根拠自体が既存法令では不明確である場合等、様々な課題から、現行の取組では解
決に至らなかった事例が多数あります。
このような状況を踏まえ、老朽危険空き家の倒壊、放火、ごみ不法投棄等を防止す
るとともに、市民の皆様の生命、身体、又は財産を保護するため、新たに、（仮称）
尼崎市老朽危険空き家等の適正管理に関する条例を制定します。
２（仮称）尼崎市老朽危険空き家等の適正管理に関する条例素案の
概要
（1）対象となる老朽危険空き家等
居住も使用もされていない建築物（敷地等を含む。）で、管理不全な状態（※）に
あるものを対象とします。
※管理不全な状態：①老朽化等により、空き家が倒壊したり、建築資材が飛散する
ことにより、市民の生命、身体、財産に被害を及ぼす状態
②草木が繁茂したり、衛生害虫などが繁殖するなど周辺の生活
環境を阻害する状態
③不特定多数の者が侵入できるなど犯罪や火災を誘発する状
態
（２）所有者等、市の責務
①所有者等の責務
空き家の所有者又は管理者は、自らの空き家が管理不全な状態にならないよう、
常に適正に管理しなければならないこととします。
②市の責務
市は、空き家等の適正な管理に関する基本的な施策を策定し、実施するよう努
めるものとします。
（３）市による所有者等への対応
①立入調査等
市は、必要な限度において、老朽危険空き家等に対して立入調査などを行うこと
ができることとします。
②助言、指導、勧告
市は、空き家が管理不全な状態にあると認めるときは、所有者等に対して、必要
な措置をとるよう、指導等できることとします。
それでも状態が改善されないときは、必要な期間を定めて勧告することができる
こととします。
③命令
②の勧告を受けた所有者等が、正当な理由なく勧告に従わず、かつ、著しく管理
不全な状態であるときには、市は、所有者等に対し、必要な措置をとるよう、命ず
ることができることとします。なお、この命令を行う際には、あらかじめ、学識経
験者などで構成する会議体で第三者の意見を聴くこととします。
④公表
市は、③の命令を受けた所有者等が命令に従わないときには、命令を受けた者の
住所、氏名（法人の場合は所在地、名称及び代表者氏名）を公表することができる
こととします。
⑤行政代執行
市は、③の命令を受けた所有者等が命令に従わず、他の手段でその命令に係る措
置を行うことができず、かつ、その不利益を放置することが著しく公益に反すると
認められるときは、行政代執行法の定めにより、行政代執行を行うことができるこ
ととします。
⑥応急措置
老朽危険空き家等の管理不全な状態のうち、市民の生命、身体又は財産に危険が迫
っており、②から⑤までの措置をとる時間的余裕がないときは、市が必要最小限の措
置を講じることができることとします。
（４）関係機関への協力要請
市は、この条例の目的を達成するために必要があるときは、警察等の関係機関と連
携を図ることとします。
（５）民事による解決の原則
老朽危険空き家等により被害を受けるおそれがある人と、所有者等は、互いに、民
事により解決を図るように努めなければならないこととします。
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空き家を放置することの危険性 空家、空室、留守宅、管理会社、空き家の買取、売却について
空き家を放置すると地震時の倒壊、冬場の凍結による水道管の破裂、台風の強風雨による瓦の飛散、放火などいろいろな危険性があります。
例をあげますと
➀お家の倒壊 家の老朽化により倒壊すると、道路の通行を妨げ通行人に被害を及ぼすことがあります。
➁台風などにより瓦の飛散 台風や強風で瓦が飛び、通行人や周囲の家に被害が及ぶことがあります。
➂火災 漏電・放火などにより火事が起きると、周囲の家に延焼する恐れがあります。
➃シロアリの害 シロアリの被害により柱などの強度が小さくなり、お家の倒壊の危険が増えます。
⑤不審者の侵入・専有 知らない人が入ったり、住みついたりする場所となる恐れがあります。
⑥悪臭の発生 通行人などがゴミを捨て、悪臭などが発生して衛生上の問題が生じます。 （以前も空き家で数年放置されていた為、解体されるものと判断され生ごみや不用品などが大量に敷地内に捨てられていました。）
空き家管理、空き家対策は三陽不動産株式会社に
おまかせ下さい。
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空き家の所有者の管理責任 空き家の所有者は、建物を管理する責任があります。法的な問題でご説明いたします。 民法717条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。 建物の倒壊、物の落下 建物が倒壊する、瓦が落下するなどにより、周囲の家屋や通行人などに被害が及んだ場合、その建物の所有者・管理者・占有者は、管理責任を問われ損害賠償をしなければならないことがあります。 民法第709条 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 失火責任法 ⺠法第 709 条の規定は、失⽕の場合には、これを適⽤せず。ただし、失⽕者に重⼤なる過失ありたるときは、この限りにあらず。 失火 失火の場合、建物の所有者などに重大な過失があった場合には損害賠償の責任が発生します。 ⺠法第 233 条 隣地の⽵⽊の枝が境界線を越えるときは、その⽵⽊の所有者に、その枝を切除させることができる。 隣地の⽵⽊の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。 越境する木竹 隣地の⽵⽊の枝や根が境界線を越えるときは、その枝の切除を求められる場合があります。 建築基準法第 8 条 建築物の所有者、管理者または占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。 空き家の所有者の義務 所有者等は、建築物を常に適法な状態に維持するよう努める必要があります。 所有者・管理者は、周辺の⽣活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家の適切な管理に努める必要があります。 空き家等対策の推進に関する特別措置法第３条（空家等の所有者等の責務） 空き家等の所有者または管理者は、周辺の⽣活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家等の適切な管理に努めるものとする。 空き家等対策の推進に関する特別措置法第 14 条（特定空家等に対する措置） 所有者または管理者は、除却、修繕、⽴⽊⽵の伐採その他周辺の⽣活環境の保全 を図るために必要な措置をとるよう助⾔・指導、勧告、命令されることがあります。 建築物が、著しく保安上危険⼜は著しく衛⽣上有害となるおそれがあると認められる場合には、特定⾏政庁から除却等の必要な措置を勧告等されることがあり ます。 建築基準法第 10 条 特定⾏政庁は、第六条第⼀項第⼀号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造⼜は建築設備（いずれも第三条第⼆項の規定により 第⼆章の規定⼜はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適⽤を受けないものに限る。）について、損傷、腐⾷その他の劣化が進み、そのまま 放置すれば著しく保安上危険となり、⼜は著しく衛⽣上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物⼜はその敷地の所有者、 管理者⼜は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使⽤中⽌、使⽤制限その他保安上または衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。 その他に必要な空き家の管理業務 上記以外にも、空き家の所有者として行ったほうがよい管理業務があります。これらの中には法令による義務、契約による義務があります。また、支払の義務はなくても、支払っておいたほうが円滑な居住に役立つことがあります。 土地改良費、町内会費、管理組合費などの支払 水路使用料、農道使用料など、土地改良費は農家であれば土地改良法に基づき支払う義務があります。マンションの管理費は空き家でも建物の区分所有に関する法律によって所有者に支払義務があります。それ以外にも過去から支払っているものについては、費用を支払う契約が暗黙に成立し、支払う義務があると考えられることがあります。 町内会費は空き家の場合に減免になる制度があるところもあります。逆に公民館の修繕などで多額の協力金を求められることもあります。その町内会の話をよく聞くことが必要です。 私道負担金、融雪負担金 近隣で私道に関する費用を共同で負担している場合、融雪装置の水道料金、機器の修繕費などの負担分が発生する場合があります。契約関係を確認して対応することが必要です。 雨水、下水 高地から流れてくる自然の雨水をせき止めることはできません（民法214条）。同様に屋根や敷地に降った自然の雨水をそのまま水路に流させないといったことは許されません。 雨水は自然のもの、水道は契約者が使用するものです。下水道のあるところでは、水道水は下水へ、雨水は側溝などへ分けて流すようにしましょう。 地代 借地の場合には借地契約による地代を払うことが必要です。契約時期、当初の契約なのか更新後の契約なのか、建物滅失までの状態によって様々な対応が考えられ、その地方の借地の慣習も異なるので、慎重に対応しましょう。 電気料金、ガス料金、水道料金、電話料金、公共放送料金、ケーブルテレビなどの支払 空き家の場合でもこれらの契約をしている場合がありますので、支払いをしましょう。空き家状態が継続している場合には契約そのものを見直すことも必要です。電気は漏電、ガスはガス漏れ、水道は水漏れなども予防することができます。 固定資産税の支払 固定資産税は毎年1月1日の所有者に支払義務があります。延滞すると高額の延滞金が課せられるので、期日までに支払うようにしましょう。
空き家管理についてのお問い合わせ お問い合わせ・ご質問はこちらです。
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三陽不動産株式会社では出来る限り広い範囲で、しかも迅速に対応出来るように運営しております。災害時にも１時間前後で現地へ到着するようにしています。空き家管理の対応エリアは伊丹市、尼崎市、西宮市、芦屋市、神戸市、川西市、池田市、箕面市、吹田市、豊中市、大阪市などが空き家管理の管轄範囲内となっております。
